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置业指南:买房如何判断降价真实性

2010-05-07 09:54:59 来源: 茂名搜房网 0 评论
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一、WHERE,意思是哪个城市,

目前上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、南京等城市实现了网络化管理,广州还要求开发商必须提供真实的房屋销售价格信息,因此这些城市都建立有官方网站,用以查询有关成交信息。

请注意,除上述城市外,其他城市也建立有官网,但其信息的统计口径不是实时的,统计资料也主要是人工发表由开发商主体利益当事人填写,因此真实性并不可靠。

针对此项情况,所属城市如果有明确的官网资料,那么,其实时行情就可以证明房价的大概趋势,你可以省略以下二至五个步骤,直接将官网数据与笔者提供的计算办法算出的区间数字进行对比,如果官网已成交单价落在这个区域,说明该区域出现了实质性降价,官网单价与最高值绝对差越大,说明该区域项目销售价格降幅比较大,反之亦然。

在判断区域性降价真实性后,你依然可以按照以下二至五的步骤来参照确定具体项目降价幅度是否真实有效,做为判断的定性补充。

如果所属城市非上述七城市,则进入以下各步骤。

二、WHICH,意思是哪类项目,哪类开发商,

涉及到与降价销售最为相关的项目分类是规模、品质定位。并且这两个判断指标是反向的,即规模越大的项目,降价空间越大,因为其具备固定成本削减计价基础;相反规模越小的项目降价空间越小,道理是一样的。而品质定位则完全反向运行,在房价高涨并且不愁卖的时期,品质定位可以卖出更高的价格,现在如果有哪家开发商还标榜自己的项目品质如何出众,想多卖点价,则说明这类项目降价空间越大,紧缩与全面调整价格出货的总体压力,消除了不同项目间的品质差异,除非属于高端住宅的定位。

从开发商类型判断,国有房企、国有监控管理单位附属开发公司降价幅度比较小,因为其订价基本遵守低开高走策略。大房企,包括上市公司与品牌房企,降价弹性次之,但其无论营销还是宣传口径,明示的降价幅度都不会很大,但容易有附加赠送类型的促销,即使如此,一般其单价也会高于周边同类项目。

剩余的类型可以归结为一种,那就是既有降价销售的压力,又具备快速降价销售变现动力的广大中小开发商持有项目,目前的一种趋势是,以后楼市的天地更多由大房企支撑,中小开发商要么进行战略转移,要么通过快速出货,进入剩余土地或项目的开发,或直接通过并购,将存量项目或存量地进行转让,这个时候,现金对于这类开发商是最有吸引力的。因此排除掉前述开发商后,一个区域集中的此类开发商越多,则可说明该区域房价下降的弹性越充足,幅度也可能越大,可能性也越高。

三、WHEN,意思是什么时候的房子,该房子附着的土地出让时间、性质,

这是定性标准参照之一,项目类型与降价相关的分类可以包括期房与现房,此前提下再细分为现房已交付与现房未完全交付,笔者的理解是,期房的降价弹性在现阶段应该比现房的降价弹性小,相应地,现房的降价幅度应该比期房大,理由是按照开发平均周期一年至一年半计算的。另外,房子成现的时间越长,说明开发商承受的无为支出越多,越有压力快速降价促销。

再一个就是得认真查证一下所属项目的土地出让时间与土地性质,对于非住宅或居住用地,购买时必须慎重,不仅仅是使用年限相差二十至三十年的问题,还有物业功能限制与物业权证办理的差异,具备限制性条件的物业在目前态势下应该大幅降价销售。再一个就是土地出让时间,越是早期的用地,该类项目降价的真实性越可靠,因为其地价成本偏低。

四、WHY,意思是开发商为什么降价,宣传语调中所提出的是什么措词的降价,

开发商为什么降价谁也说不清楚,或许根本没有降,数字游戏不好摸底。但我们可以从宣传语调中看其措词,笔者准备专门论述这个问题,这里提示一下,比如,压轴多少套,这种措词,实际房价是下调了的。对于特推户型或单元,老项目降价真实,新项目则不然。

五、WHO,意思是谁在主理销售,谁承担本次降价的利润减项,

两个方面的意思,一个是指项目是否请了代理商,如果有代理商存在,由于代理商利润主要来源于差价分成与提佣,所以降价真实性非常虚假。但也有开发商只请中介机构进行顾问,销售费用由开发商自己承担,这个时候,由于代理商的利润来自于业绩但是固定值,所以真实有效。另一个是开发商开出的降价条件是直接的减价还是调低起价,推出特价,外加各类销售促进措施,直接减价销售,还得结合第六款的方法进行判断,如果附加的促销措施过多,由于其利润点来自于开发商与合作单位的商洽,所以降价真实性会大打折扣,是开发商批发转零售,并将中间环节利润让利于买房者,而其房子本身并没有多大幅度的降价。

六、CENTER,意思是你拟买房所在项目或区域最好、最差位置,最佳、最差户型的真实报价,

使用办法,前五个问题是铺垫,第六则问题是检讨,即验证最终判断结果,一般结论是,如果第六则开发商给出的报价比较真实,那么用最佳户型问价去除1+(一类城市如京沪深杭10-15%,二类城市如成渝汉长5-9%,三类城市如长郑西沈3-5%),房屋单价越高,系数附加越取较大值,反之亦然,如果结果值小于或等于最差户型问价,则可证明开发商所宣传的降价促销是真实的。

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