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房地产告别大牛市 搞清楚这四点 买房才不容易吃亏

2017-08-17 12:15:07 来源: 融360房贷 0 评论
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无论是刚需,还是投资客,对当前楼市最大的担忧怕是这一轮的顶点快要到了。这几天融360房贷君与腾讯新闻客户端合作,搞了一次房贷问答,回答大家关于买房的问题。

截至到昨天,共有4万多人参与了这一期的互动。

我们人手有限,只能挑选一些具有代表性的问题来回答。

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我们总结了一下大家的问题,主要集中在以下几个方面:

1、买新房还是买二手房?

2、买房贷款是等额本金还是等额本息好,要不要提前还房贷?

3、相当多中小城市的网友十分关心自己所在城市的房价走势。

4、还有些是关于买房过程中出现的一些小问题,比如房贷迟迟下不来,交了首付开发商却迟迟不签合同等。

我们今天这篇文章,重点就解答上面这四个问题,大家如果有什么问题,也可以在下面给房贷君留言,我们也尽力解答大家的疑惑,我们只有一个小小的要求,大家在问问题的时候,能详细点最好,直接问“XX城市房子能不能买”,这让我们很为难啊,因为我不知道你们是因为啥买房,也不知道你们的资金准备情况。

闲话不多说,咱们先来回答第一个问题:

一、现在买房,到底是买新房还是买二手房?

这个问题根据购房者需求不同,其实答案也很多。但我们还是给出我们的一些建议。

首先,我们建议中小城市,特别是小城市的刚需购房者买新房。

理由有三点:

一是新房子满足新需求。中小城市是当前房地产相对活跃的城市,即便在中小城市,购房者买房子也会考虑到消费升级的需求,这些年房地产的设计、建造工艺等发展都很快。老房子的户型设计可能会很快过时,不能满足你的居住体验。新房子设计和建造肯定要更人性化。

二是中小城市在房租这一块可能不会有明显的升幅,市中心的老房子并不会为你带来多明显的租金收益,当然对这方面有执着追求的朋友除外。

三是中小城市房子的换手率不高。老房子买了相对不好脱手,住起来体验也不好。

其次,如果你是在大中城市,房地产相对活跃,那么二手房则相对合适。

理由有四点:

一是二手房相对于新房,地段优势很明显,增值空间可能不比新房,但现在房地产已经逐渐逼近阶段性顶点,我们应该更强调保值性。二手房有很强的地段优势,保值性好。

二是从居住的角度来说,二手房的确更为成熟,周边医疗、学校、商业、交通等配套更为完善。

三是租金有保障,租房的好时代并不遥远。大城市地段不错的二手房总不缺租客。而且租金收入是有保障的。当房地产告别狂奔年代之后,租金收入是买房很重要的考量。别以为自己是刚需就不考虑未来出租的可能。大中城市的房子的金融属性要更强,即使是买首套房,也很难真正将居住和投资完全割裂。

四是目前大城市的新房溢价也不低,开发商也不愿意卖便宜的房子,增值空间全被购房者收割。

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二、买房贷款是等额本金还是等额本息好,要不要提前还房贷?

很多网友对这个问题也非常关心,其实重点就是以下四点:

首先,大家应该明白一点,无论是等额本金和等额本息,利息成本都是按照统一算法得出的,银行并不会因为你选择等额本息就让你多花了“冤枉钱”。

其次,大部分人选择的还是等额本息,这里当然有默认推荐的因素,但根本上还是因为大家都是工薪阶层,收入增长预期比较线性,容易估算。等额本息是最适合工薪阶层的,它将负担平均化。而等额本金适合初期还款能力比较强的购房者。

第三,是否提前还贷应该取决于你自己,而不应该算“银行会不会多赚我的钱”。我们在和很多购房者的沟通中了解到,很多人从心理上是抵触负债的,这会让他们很难受,所以提前还贷是适合他们的。而一些对负债不敏感且理财有道的购房者,他们自己就不会选择提前还款,自己赚的钱比付给银行的利息更多,何乐而不为呢?

第四,没有所谓最佳的还款时间点,所谓的利息中间点并不完全科学。

还是那句话,既然打算提前还贷了,自然有自己的全盘考虑,早还款你减轻了压力,有钱却选择晚点提前还款,中间这段时间,你的钱也不会躺在账上睡大觉不是?

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三、中小城市的房价走势

对于中小城市,其实就是三四线城市,我们重点说说非都市圈的三四线城市。

融360房贷君的总体感受是,不会太好。我们应该明确一点,现在三四线的确比较火,而且未来还会火一段时间,具体时长不好判断,但惯性判断大概在1-2年左右。

有人说,那是不是意味着现在上车就是赚呢?也不是,凡事得两面看问题,三四线城市现在是火,但有火的时候就有火灭的时候。

不少三四线城市是憋了好几年,现在才抓到点红利,遇到个大牛市,接下来就是什么,大家心里都清楚。不说被打回原形,至少也会停滞很长时间。

所以想赚快钱的朋友别去碰这些城市的房子,你可能需要等相当长的时间才能逃出生天。

总之,不是本地人,不是自己住,别去买。

这些三四线楼市不用主动打压,它自己就能冷下去。人口、产业等基本面决定了它的归宿。

至于那些大城市周边的三四线城市,目前也普遍进入低谷期。这些城市能不能买要看规划,特别是城际交通规划,如果明确了,地段优势加交通连接优势,会让这些城市比较容易复苏。至于买不买房,什时候买房,则要看各位的情况。

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四、一些买房过程中出现的一些小问题

有网友们问,现在银行收紧房贷了,已经交了首付的购房合同要不要撤回?

这种情况在大中城市比较多出现,小城市还好。但这的确是今年比较多的问题,大环境变了,对房贷的支持力度也降了。不少购房者在一季度申请的贷款,到现在还没获批。

融360房贷君的意思是,无论买二手房还买新房,首付都交了,还是尽可能等待结果为好,排队总比不给贷要好。至于最终是以什么利率水平给你放贷,别太较真,房子到手才是关键。

还有的网友问,交了首付开发商却迟迟不签合同,这是怎么回事?

这种情况只说明了一点,开发商资金出现问题了。

开发商盖房子都是“大产权(整个项目)”先抵押出去换钱盖房子,然后再把房子卖给购房者,用所得资金解抵押,分隔成每套房子“小的产权”。在这期间,你要做的就是签购房合同,交首付,网签等等。

而开发商一旦收你的首付款却迟迟不签合同,其实就是他们的资金出问题了,不能解抵押,房子还在抵押当中,你买了还在抵押中的房子,自然不能网签了。开发商不愿意让你知道房子不能网签,自然就直接不跟你签合同了,他们会有各种理由,但不会告诉你真实原因。

如果已经遇到这种情况,应尽早与开发商沟通,并告知主管部门;对于还没买房的朋友来说,要避免这种情况,其实并没有太多办法,因为开发商不会主动披露项目的资金情况,唯一能做的就是选择实力相对强的开发商。实力开发商各种资源比较多,简单点说,它们已经到了大而不能倒的程度,真的出问题了,也会有人介入的。


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