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再议任大炮发言:房价未来上涨确实有理

2017-12-01 10:25:13 来源: 地产情报 0 评论
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昨天的二条想必大家都看了吧,任志强的最新发言。虽然地产情报站没能联系上任大炮本人,但从各媒体的转载情况以及发言的风格来看,这篇实录应该是任大炮的观点。

四点儿大概浏览了下大家的留言,基本上以喷任大炮的居多,即便是老龙这样的铁粉,也忍不住要怼两句。

今天,四点儿就着任大炮的观点,再来说说吧。

大炮发言目前为止还没错过

先说说大炮被喷的最厉害的地方,也是他的一贯观点:房价不高,房价还有很大的上涨空间。

单从这句话来看,确实挺气人的,尤其是对于还没买房,或者是准备买房的刚需族来说,任大炮这明显是站着说话不腰疼。按照大炮的观点,全国地级市的平均房价不到4000元每平米,全国平均房价是7000多元每平米,并不算高。但是,大家的普遍感觉是,自己所处的城市明明比这个价格高很多,大炮是睁眼说瞎话。

但是对于已经买了房的人来说,他们怎么看任大炮这句话呢?四点儿咨询了身边几个已经买了房的朋友,他们觉得,房价高不高不好说,得看地区,不过对于未来(长期)房价的上涨,几乎无一例外地看好。其中,一个朋友说了句话,让四点儿印象深刻:至少,到目前为止,任大炮对于楼市的判断还没有错过。

这里四点儿顺便插一句,大炮复出后,说过未来房价会暴涨,也就是此次调控放松后,但他从来没确定地说过2018年房价会大涨,对于谣言,大家要辨别清楚。

在四点儿看来,大炮这句话,既对,也不对。对于房价,四点儿认为,要分地区地看。毕竟,现在全国各地区两极分化越来越严重,房价高的地级市,均价可能会超过某些地区的省会;而房价低的地级市,均价可能连好点的县城都不如。单从平均价格来看,四点儿认为,意义不是很大,如果能拎出某个城市来分析,想必还是会有不同结论。

至于哪些城市房价高,哪些城市房价低,大家只要看看自己所在城市的人口流入情况即可。城市流入的人口多,说明城市发展快,经济增长好,大家手里的资金也会多,而流入的人口又对住房有大量需求。因此,人口流入越多越快的城市,房价上涨的也就越快。而同时,大家的工资上涨幅度并不一定能达到上述发展速度,这也就是为什么大家觉得房子越来越贵,买不起的原因——越买不起,越说明你占了个好地方。北京、上海的房价全国最贵,但也是最好的地方。

未来房价暴涨是大概率事件?

虽然四点并不认同当前房价低的这个结论,但对于未来房价还有很大上涨空间这句话,四点儿还是持认同观点。

房价的走势整体看,永远跟经济发展的走势一致,这句话是总理说的,四点儿也写过很多次了。这就是为什么四点儿认同任大炮说未来房价会上涨的原因。至于暴涨,也是有可能的,尤其是在放松了限购政策之后,这么长时间压抑的购房需求,会在短时间内爆发,从而推动房价暴涨。

几天有个新闻大家应该看到了,南京排队买房。为了抑制房价,南京不仅限最高价,还把准备开盘的十个楼盘攒在一起放了出来。本来算盘打得挺好:杠杆这么高,还限购,一下子再放出这么多楼盘,不会再出现抢房的情况了吧。结果呢,啪啪打脸。购房需求被压抑得太久,加上一二手房价格倒挂,拿着全款都抢不到房,也算是南京的一大奇闻。

说道这里,肯定有人会说,那都是有钱人的事儿,大部分人还是买不起啊,房价怎么可能还要涨,而且是暴涨?

在这里,四点儿想说,买不起房,很大程度上是个伪命题。普通刚需族并不是买不起房,而是买不起自己想要的房。其实,类似的话站长也说过:城里买不起,看看郊区行不行?三居买不起,看看两居、一居行不行?热点城市买不起,去三四线城市看看行不行?

说买不起房,很大程度上,是因为需求高,比如家里人多,一居两居住不下;孩子要上学,大人要上班,郊区不方便;老家没意思,要想到大城市闯一闯,等等。

需求高并不是问题,问题在于,自己的能力能不能满足自己的需求。在四点儿看来,要想实现自己的需求,首先要提高自己的能力,让自己的能力满足或者高于自己的需求,才是解决之道。

房价之所以还在涨,就是因为能力满足或者大于自己需求,并且有购房欲望的人,依旧层出不穷。守着一份死工资,不求新求变,不说充电,连书都很少看的人,想期待着依靠政府调控让房价跌下来再买房,恕四点儿冒昧的说一句:不可能。

随着经济水平的增长,房价随着经济走势涨,属于正常的发展范畴。暴涨或者暴跌,反而会不正常。至于大炮所说的暴涨,如果政府在本轮调控过后,长效机制依旧没有建立起来,就放开调控政策,压抑许久的购房需求引发暴涨是大概率事件。不过,如果长效机制建立,当前的调控政策与长效机制能形成无缝对接的话,房价平稳过渡的可能性会很高。

 


房价上涨的关键还是在于土地!

估计看到这里,很多人已经忍不住要骂四点儿了。其实,四点儿倒不怕骂,只是,忠言逆耳,能不能听得进去,建议大家还是好好想想再骂人。四点儿说过多次,如果骂我能让大家买得起房,大家可以敞开了劲骂,四点儿永远都接着。

在骂人之余,希望大家能再看到大炮发言的一个关键点——地价。

房价之所以不合理,很大程度起源于地价,这点,估计没人会否认。至于地价能影响倒多大程度,量化的东西,其实很少有人能说的清。

大炮说,调查显示,全国扣除地价以后,房价收入比只有5点几,也就是一个家庭5年多的收入就可以买一套房,这是一个相当低的水平。

但是,很明显,现在的房价收入比,可能会达到20,甚至更高。地价,占了绝大部分。如果没有高昂的地价,那普通家庭的购房梦,很快就会实现。

作为推高土地价格的关键流程,土地“招拍挂”何时能解决,想必“买不起房”这个伪命题,就更没有存在的空间了。

要想解决土地“招拍挂”的问题,首先得解决土地财政的问题。解决土地财政的问题,则需要打出组合拳,房地产税就是组合拳中的重头。不过,现在业内人士普遍认为,房地产税短期内(如2020年前)确实难以出台。

从稍微深一点的方面讲,土地财政的问题,实际上是地方政府与中央政府的博弈,而博弈的核心,则在于事权和财权的分配。

在最接近老百姓民生问题的事权上,如城市建设、教育投入、养老保险等等,都是地方政府主要负责,而财权的大头——税收,则主要被中央政府掌握。但是,税收权一旦下放,地方政府能不能用好,会不会加剧老百姓的负担,中央政府收入减少以后如何实现全国调配,又成了新的问题。

这些问题看似离我们很遥远,但实际上和房价息息相关。改革进入深水区,怎么趟水过河,怎么买到称心的房子,现在,真的还不好说。


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